《收益管理》酒店市场机会与风险预测方法
做好方案后，宇儿将它提交给顾问来指导。顾问提出，虽然有了执 行方案，但是对于执行效果要有风险管控的预案，否则，很多工作设想 与计划难以落地执行。为此，顾问指导宇儿完成了以下工作。
1. 市场机会与风险预测评估需把握的逻辑
(1 )平均房价与出租率平衡参考点。
(2 )价格与出租率变动的最佳走向。
(3 )机会与风险评估分析。
2. 案例解析
(1 )平均房价与出租率平衡参考点：
根据前面表1-1中提供的数据，2019年1〜5月的平均房价为156.90 元，出租率为36.60%。我们以此数据为计划提升的节点进行测算，结果 如表1-5所示。
(2 )平均房价与出租率的最佳走向:
从酒店的现状看，150〜160元均价是敏感线，价格下降，出租率就 会提高。但是，如果想在提高平均房价的同时也提高出租率，则难度很大， 甚至出租率还有降低的风险。所以，用压低平均房价来撬动市场需求、 提高出租率的做法，是目前的首选。
那么，平均房价最低可以降到多少呢？
根据表1.3所示新的价格体系，低于150元的价格有5个房型，总 房间数量为36间。这5个房型中最低价是108元，有5间房；128元的 有18间房；138元的有5间房；148元的有8间房，如果这些房型全部 成交，其平均房价约为131元。按此逻辑，宇儿认为，平均房价最低控 点应该设为131元，计算方式为：(128X 18+138X5+108X5+148X8 ) -36- 131 元。
(3 )机会与风险评估：
如表1-4所示，如果酒店的平均房价下降到131元，出租率达到 66%,酒店单房收益为86.46元，较2019年1〜5月的平均单房收益的 57.43 元,增长了 29.03 元。
但是，这样的增长不是宇儿的目标。她希望可以增长得更多，至少 让单房收益翻一倍。当出租率达到80%以上，才说明酒店进入了相对健 康的状态。所以，宇儿定下这样的目标：按照最低平均房价131元的标 准，出租率如果达到86%,单房收益将达到112.66元，则单房收益可增 加55.23元，可实现单房收益翻番。
以上阐述的最低平均房价、出租率、单房收益的目标数值，就是新 收益策略要重点把握的3个指标。